No deje que su comunidad la gestione un oportunista
Importancia de la figura del Administrador en su comunidad.
Las funciones que realiza el Administrado de Fincas tienen especial relevancia en la gestión de la Comunidad. Un buen profesional al frente de la Comunidad es una inversión muy rentable. Va a suponer que se atienda satisfactoriamente las necesidades de la Comunidad y de los propietarios que la integren, se solucionen correctamente los distintos problemas que se presenten, se controle los gastos y los ingresos de forma eficiente... Como dice el dicho, lo barato sale caro. No deje que algo tan importante como su vivienda sea gestionada por oportunistas, intrusos, falsos profesionales o charlatanes. Compruebe siempre:
- Que el profesional elegido este debidamente colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas, lo que garantizará que está formado, cubierto por su seguro y sujeto a la disciplina colegial.
- Que se forma y tiene interés por la profesión. Un profesional que no se mantiene al día, no podrá incorporar mejoras a sus comunidades ni cumplir las nuevas obligaciones que le imponga la ley.
Es ademas importante, que su administrador sea proactivo y sea quien todos los años proponga y ejecute medidas para ajustar el gasto. La actividad del administrador es multidisciplinar (tiene que saber de todo tipo de materias) y ha de estar continuamente formándose y mantenerse al día de todas las novedades legislativas. El administrador no deja de ser un gerente de la comunidad y de él depende en gran medida la marcha de la comunidad de propietarios y la correcta atención de sus servicios. Para la elección del administrador si mira mucho el precio, cuando lo más relevante es su capacidad de gestionar. Un buen administrador puede generar ahorros a la Comunidad muy superiores a sus propios honorarios y, a la inversa, un mal administrador puede generar costes adicionales (sanciones, mayores gastos, derramas …)
Cómo elegir al candidato.
Siempre hay que seleccionar a profesionales debidamente incorporado a un Colegio de Administradores de Fincas. Si bien la colegiación no garantiza la contratación de un buen profesional, es el punto de partida. Quien no se colegie será porque carece de la titulación necesaria o porque no quiera asumir responsabilidades frente a éste. No tendrá acceso a la formación que proporcionan los colegios profesionales, no tendrá acceso a los convenios y beneficios que obtienen los Colegios a favor de las comunidades de propietarios que administran sus colegiados, no estará sujeto a la disciplina colegial y a sus normas deontológicas y, lo que es más importante, en caso de negligencia o de que alquien se apropie de dinero, la comunidad de propietarios no tendrá el amparo del potente seguro del Colegio.
Una vez que hemos comprobado que el profesional está colegiado, habrá que determinar el grado de compromiso e implicación con la profesión y la formación. Dicha información también se puede encontrar en la web colegial y además en su propia página web. Por último, las referencias son también una fuente de información importante, aunque no dejan de ser subjetivas y pueden no ajustarse a la realidad.
Desgraciadamente las comunidades suelen ser atractivas para personas con pocos escrúpulos que se hacen pasar por administradores de fincas con el único objeto de apropiarse de lo ajeno. También existen administradores sin vocación, que se limitan a poco más que preparar las cuentas, no se forman y carecen de proactividad para mejorar los edificios. Para evitar caer en sus manos, resulta imprescindible comprobar que el candidato esté colegiado, que se esté formando continuamente, que tenga un compromiso con la mejora de sus servicios y que use en su trabajo todos los medios tecnológicos a su alcance.
Cómo nombrar o cambiar de administrador.
El Administrador es un cargo de la comunidad de propietarios y, como tal, sólo puede ser nombrado y cesado en junta por mayoría de los asistentes. El cargo es anual y se prorroga tras cada junta ordinaria, salvo que se acuerde el no renovarlo. Cuando se quiere cambiar de administrador existen dos posibilidades:
- Solicitar al Presidente de la Comunidad la celebración de una junta con tal objeto. Junta que tendrá que convocar obligatoriamente y sin mayor dilación, si lo solicita un 25% de los propietarios del edificio o de los coeficientes de participación que lo integran.
- Plantear su sustitución o no renovación en la junta ordinaria, al tratar el punto relativo a renovación o nombramiento de los cargos de la comunidad.
Es conveniente, en ambos casos, que sea el administrador quien se encargue de enviar las convocatorias, ya que como secretario de la comunidad será quien disponga de los domicilios y datos de los propietarios que no viven en el edificio y, además, sabrá los propietarios que por no estar al día tendrán que estar privados de derecho de voto. De no ser posible, podrá subsanarse en juntas posteriores los vicios en los que se pueda haber incurrido, ratificando los acuerdos adoptados.